【房貸利率】各家銀行比較，快速掌握申辦房貸3重點！(附青年安心成家貸款)

【房貸利率】各家銀行比較，快速掌握申辦房貸3重點！(附青年安心成家貸款)

買房是人生當中最重要的決定之一，找到喜歡的房子不容易、找到適合你的房貸更不容易，本篇除了整理目前的政策優惠房貸及各銀行的房貸利率，也整理3個常見的房貸類型，以及申辦房貸時的注意事項。

一、政策優惠房屋貸款方案

(一) 青年安心成家購屋優惠貸款

由財政部協調公股銀行開辦的青年安心成家購屋貸款，確定實施日期延至2022年（111年）底，利率最低可到1.19%、貸款額度最高800萬。

目前有承作「青年安心成家購屋貸款」的銀行：
．臺灣銀行
．臺灣土地銀行
．合作金庫商業銀行
．第一商業銀行
．華南商業銀行
．彰化商業銀行
．兆豐國際商業銀行
．臺灣中小企業銀行

財政部「青年安心成家購屋貸款」可以跟內政部「自購住宅貸款利息補貼」合併使用。

※延伸閱讀：青年安心成家貸款怎麼申請？

(二) 自購住宅貸款利息補貼

2021年（110年）度的內政部自購住宅貸款利息補貼，將於2021年8月2日上午9點開放申請，申請期限至2021年8月31日下午5點為止，僅提供線上申請，不接受現場收件。

第一類適用對象：

．低收入戶或中低收入戶
．特殊境遇家庭
．育有未成年子女三人以上（限申請人）
．於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲（限申請人）
．六十五歲以上（限申請人）
．受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
．身心障礙者
．感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
．原住民
．災民
．遊民
．因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人（限申請人）

※不具第一類條件者，則屬第二類。

二、銀行房貸利率比較方案

雖然政府提供的優惠貸款利率很低，不過由於有額度上限（青安貸款800萬、購屋貸款210~250萬），以現在動輒千萬的房價來說，自備款最少也要200萬，不一定適合你。

其實有許多銀行為了搶攻優質房貸戶，也有推出房貸優惠方案，利率甚至更低。

以下提供台灣前15大承做房貸業務的銀行，所提供的房貸利率、可貸額度和貸款期限。

三、常見的房屋貸款類型

(一) 指數型房貸

指數型房貸就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是你的房貸利率。

指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。

「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺你的利差。加碼利率愈低，你的房貸利率就愈低。

指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。

(二) 理財型房貸

回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓你可以隨時動用。

理財型房貸的利息是有動用才會計息、且是以日計息。

(三) 保障型房貸／壽險型房貸

保障型房貸就是在你申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。

房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保額固定不變；後者的保費雖然較低，但保額會逐年遞減。

※延伸閱讀：房屋貸款相關名詞懶人包

四、房屋貸款3大注意事項

早在2010年，銀行公會就在金管會及央行的指示下，針對銀行房貸業務訂定「房貸特別提醒事項」，要求各銀行在辦理房屋貸款時，必須提供給貸款人參閱並簽名。

以下幫你整理房貸特別提醒事項的內容，以及其他申辦房屋貸款的注意事項：

(一) 房貸利率

房貸利率依照其計算方式，共分成三種類型：

1. 固定式利率

固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。

2. 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率（I）加上個人加碼利率，而一段式利率的意思就是，在整個貸款期間，你的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字，只有指標利率會變動。

房屋貸款特別提醒事項1
房貸利率通常會與指標利率連動，而指標利率可能會隨期間而變化，如未來指標利率上升，則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加。

3. 分段式利率／階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率，同樣是採用指標利率（I）加上個人加碼利率，和一段是利率的差別在於，分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段，不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息。

所謂階梯式利率就是「前低後高」，像在爬樓梯一樣，所以稱為階梯式利率。

房屋貸款特別提醒事項2
階梯式利率房貸之優惠利率若僅約定在某一段期間適用，在該段期間經過後，利率如階梯式向上調整，借款人每月還款之負擔亦會隨之增加。

通常你看到銀行主打的低利率房貸方案，就有可能是階梯式利率，前兩年享有較低的優惠利率，第三年起利率調高，反而得負擔較高的利息，合計下來的平均利率，一般都會比一段式利率還高許多。

雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%，但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

(二) 房貸寬限期

針對首購族，銀行通常會提供2至3年的寬限期優惠。而房貸寬限期就是指在這段期間內，可以只繳息、不還本金，讓每個月的貸款負擔低一些，不過這段寬限期是包含在貸款期限的，因此也會壓縮到你的還款期限。

房屋貸款特別提醒事項4
只付利息之期間﹙寬緩期﹚經過後，借款人除每月必須攤還利息之外另須攤還本金，因而將大幅增加每月之還款負擔。貸款金額愈大，其增加之負擔亦愈大。

使用寬限期雖然可以減少短期的負擔，但長期下來的負擔卻是加重的。

因此，除非是真的短期手頭資金不夠，想要爭取一點喘息的空間，可以選擇使用寬限期，減少前期的每月負擔（不過還是要算一下自己是否能負擔寬限期過後的月付金），否則並不建議使用寬限期。

(三) 貸款成數

雖然銀行提供的房貸方案，可貸成數高達8成、甚至85成，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。

而且，所謂的貸款成數並不是以你的成交價格來計算，而是用「銀行內部鑑價」來計算，銀行會根據貸款房屋的物件和所在區域來鑑價和分級。

依據房型的貸款成數：

依據區域的房貸的貸款成數：

資料來源：國泰世華銀行

除了區域和物件狀況會影響貸款成數，申請人的條件也會有影響，因此建議可以找薪轉戶銀行或平常有在往來的銀行，以爭取較理想的貸款成數。

※延伸閱讀：影響房貸額度與成數的5大地雷房型！

最後也提醒大家，千萬不要為了比價而頻繁送件，因為跟銀行申請貸款時，銀行都會調閱你的聯徵報告，這都會在你的報告上留下紀錄（就算只有送件沒有真的辦成）。

如果三個月內送件超過三間銀行，可能導致銀行誤會你是不是信用不良或有什麼問題，才無法在之前的那幾間銀行申辦貸款，那銀行就更不會貸款給你了！

本文引用來自:【房貸利率】各家銀行比較，快速掌握申辦房貸3重點！(附青年安心成家貸款)

買房是人生當中最重要的決定之一，找到喜歡的房子不容易、找到適合你的房貸更不容易，本篇除了整理目前的政策優惠房貸及各銀行的房貸利率，也整理3個常見的房貸類型，以及申辦房貸時的注意事項。